一个不买房的浪子眼中的地产观

2016年全国两会，房地产行业的声音比往年的两会显得更加的受人关注。就在两会前，国内的楼市开始了加速“去库存”，市场热度迅速升温。在这样的大环境下，房企代表以及行业代表委员们在两会的发声将决定了今年哪些热点将被国家重视。小编发现，在今年的两会中，在房地产当中，“去库存”、“土地供应”、“个税改革”的话题是最受代表们关注的。

对于“去库存”很多代表都提出了自己的看法。有些行业代表就提出，“我们过去把库存仅仅定义为住宅市场，但如果综合考虑到地方债、地方经济乃至企业的银行贷款等这些因素，就不难发现其多样性。或者说，我们并不是单一发展住宅才形成了今天的库存问题。目前市场上的一些商业写字楼、大户型产品及部分高价盘，其实同样需要我们关注。”代表们认为，目前的楼市去库存的几个较困难的地方，其中之一就是非住宅库存。这部分项目的土地性质难以转化，将出现严重的积压问题。同时，大户型、高价盘去化慢，也是去库存中面临的压力。有代表认为，就住宅而言，其实现房当中大量的库存是大户型产品。

昨晚我去见了高晓松，所以首先感谢莱蒙也感谢宋家泰宋老师，当然最应该感谢我自己，因为不是送的门票，是我积极参与莱蒙的活动抽奖中的票，实在感谢我自己的好运气。

我谈不上是高晓松的粉丝，但是的确很喜欢他这样的人，我喜欢他的歌不多，最喜欢的除了那一首同桌的你，另外一首就是高晓松自己认为最异类的一首歌，萨顶顶的《万物生》，我比较喜欢高晓松在镜头背后和我们聊天的感觉，《奇葩说》、《晓说》、《晓松奇谈》以及电视台播放过的《晓松说》都是我很爱看的节目。

昨天晚上，他在嘉里大酒店做分享。开始之前我在厕所里，出来之后居然邂逅了高晓松，人是真的高，当然脸也是真心大。我傲娇的喊了声高老师，他也傲娇的点头回应了我，且不带微笑，哈哈。

高晓松能够参加这样的活动我还是蛮意外的，之前一直在微信里传播的高晓松不买房在路上的理念，但是今天却为一个房地产企业站台。

的确，在台上的时候，高晓松在刻意回避一些问题比如：你喜欢什么样的房子啊;如果为你设计，你喜欢什么样的空间啊之类的问题。很明显他不希望高晓松和推荐某某项目这样的字眼联系上，哪怕是一些玩笑话高晓松也是用微笑来回应，可以看出这一块他自己的坚定。

整场活动他的主要内容是谈论一颗创造的心，整场发布会我都认真听了，也做了笔记，高晓松说的东西也都是围绕着创造。但是字里行间还是顺便调侃了一些关于房地产的东西，我把他的一个观点和大家分享，感觉还是蛮有趣的。

一个坚决不买房的人，他的地产观是怎么样的?

以下内容是我用高晓松老师的观点，加一些自己的领悟和大家说的。

对于创新，从来都是产生在那一群被社会淘汰人身上

中国的伟大其实就是在于伟大的发明了一个制度，可以把幅员这么辽阔人口这么众多的国家管理好。这是一件非常难的事情。

所以中国非常有创造力的发明了一个叫“科举”的东西。这一种自下而上的晋升体系给了所有人最公平的机会，也给了所有人努力的方向。

正式因为有这样的机会，社会上几乎所有优秀人才都被这样制度吸纳走了。有才之士都通过科举被政府收编，成为了和国家坚定站在一边的人。

这样一群优秀的人才，进入国家的体质里，对于管控整个社会其实是非常困难的一件事。因为所有人的现状都不同，所有人的问题都不一样，因为你没办法通过一个所谓的创新之举就可以解决所有人的问题。你在满足了一群人的诉求之后必然是会影响到其他人的利益。

高晓松在这边也给大家举了一个例子，说美国当年为什么会出台禁酒令。那是因为那一年美国总统选举给了妇女选举的机会，所以当初为了争取妇女的选票，在社会上征集意见说妇女希望生活哪些地方可以提升，我们尽量满足你。

当然，这个目标还是为了征集妇女的选票。

结果大部分的妇女说了一点说：老公老是在外面喝酒，彻夜不归，这一点很苦恼。

所以政府看到了这样的心声，一声令下，所有人都不准喝酒啦。这就是禁酒令出台的背景。

结果这个政策出台了，妇女很开心了，都把投票投了。

但是发现，社会的发展并不像想象中的那么简单粗暴。因为不能喝酒，所有的男人都想办法的找地方买酒和偷偷喝酒，这就衍生出黑社会接入到酒精交易这个环节，社会的黑社会数量突然激增。

结果导致：男人想喝酒还是喝酒，但是黑社会多了，社会不安定了，那些买酒钱也都让黑社会赚过去了。

这是政府不想看到了，紧急了关闭了敬酒令这个法则，还花了20年处理了当时的黑社会的问题。

所以说，其实不是国家不愿意有更多的创新性举措，不愿意给予更好的制度，而是的确不可预料这个制度推出之后，会在社会上发生什么样的蝴蝶效应。

对于历史来说，管控我们这个国家最好的方式其实自古以来都有一个标准的处理方式：洗脑。大家用最少的异议面对出来的新鲜东西，那么整个国家的管理就相对容易的多。

所以通过科举吸纳了那么多社会顶尖人才，而他们在体制内的使命并不是在于创新，而是在如何更好的管理这个社会，也就是如何从上往下的洗脑，这个是他们的职责。

所以高晓松说，社会上所有的创新都来自民间，所有的创新都来自那一群不是很优秀的人。

作为中国最伟大的创造，这个也是晓说节目里专题评论过的一个东西：诗词歌赋。上下五千年留下了多少优美的词汇。但是各位可以回忆一下，大量的唐诗宋词是不是都是在感慨啊，比如感慨人生郁郁不得志，比如感慨当下唯美的爱情，比如感慨某某好友的情谊等等。

为什么会有这么多感慨，其实就是一群没事情做的人，没有被正规体质接纳的人在感慨人生。

李白为什么写下这么多诗啊，因为他爸爸就是一个商人，中国自古以来轻蔑商人，没有被社会接纳，那么他就把所有时间都投入到写诗上面。而在当时，写诗只有在青楼里有价值，在其他地方也是不受待见的。

所以中国自古以来的创新都集中在民间，而创造最集中爆发出的，反而是一些并不是那么优秀的一群人。

所以对于整个国家来说，他管理这个社会的最大诉求就是不犯错。是不大可能出现一个大创新的，因为大创新在落地的时候也会扭曲。而真正的创新都集中在民间，一个个小小的试错之后产生的创新。

聊到这里的时候，高老师抛出一个观点我觉得非常有意思：如果一个行业，政府对他的干预很多，那么它是不可能出现大量的创新的。

抛出这个话题的时候，他直接对应举例的行业就是房地产。

你说国家每天出台各种各样的制度去调控房地产，今天是结婚还是不结婚才能买房我出台一个制度，明天是来到这里多久才能买房我出台一个制度，后天是房子多少钱是合理的出台一个制度。政府这么强的干预房地产行业，这个行业就不可能有很多的创新。

这就是政府存在的职责，政府存在的逻辑是在于不犯错，所以他干预房地产的诉求也是不犯错。通过不犯错的方式让这个行业以温和的方式存在。

但是各位要知道，所有的创新都是在试错中产生，李白也不是写了一首诗就成为诗仙，之前可能几百首都是垃圾。我们去看梵高的第一幅画，画的照样不咋地。所以创新的前提就是犯错，没有大量的犯错是不可能出现一个好的创新。

所以因为政府的干预，房地产这行的创新几乎是不大可能，这不是不愿意创新，而是体质决定了没有创新的基因。

然后再从人的角度来说，因为干预的太频繁，所有人都把精力都入到消化现在的政策和猜忌下一轮的政策中度过，这里消耗了太多的精力和时间，自然也就没有时间去创新去发挥。

这是高晓松第一次在活动上主动提到房地产这个概念。

后面他扯到其他地方去了，看的出来他也不愿意多聊这些东西。

后来在观众提问环节，聊着聊着，高晓松突然吐槽了一句说：我的确不是一个好的房子推销者。

他提到，之前在网络上的一篇文字：不买房子买梦想。

首先他说，这篇文字不是他写的，但是的确里面是他的观点，是别人整合了他的一些话语集合而成的文字。

对于是否买房的观点，那篇文字里是这么说的：

美国人平均31岁才第一次购房，德国人42岁，比利时人37岁，欧洲拥有独立住房的人口占50%，剩下都是租房。为什么现在中国的年轻人一毕业就结婚?一结婚就买房?怎样才能买到房?一套房子会限制你所有的行为和决定。因为你知道，要一提裸婚，没有人愿意嫁给你。即使老婆愿意，他们家人呢?别人会怎么看?孩子以后怎么办?以今天的房价，普通人买房只有两种情况，一种是双方父母出钱资助，这种人基本上前途和发展被父母控股。第二种人是牺牲了太多的发展机会，典当梦想来成就一套房子。他们购买的，其实是自己内心深处的“安全感”。他们觉得，有一套房子，会让自己内心安全一点儿。但是安全感真的可以来自于一套房子吗?归根结底，还是价值观的问题。世界再怎么变，还是要有坚持，即使它是落后。我不入流，这不要紧。我每一天开心，这才是重要的。

高晓松觉得，在中国，人们获取幸福的方式太极端。你什么都没有获取幸福的来源也很容易。中国是一个饮食文化最发达的国家，但是各位发现了没有，饮食越差的国家他们的经济水平就越高，比如德国，比如美国，吃的东西都跟屎一样。为什么他们发达，就是因为百姓吃的太差了，所以他们对这里就不投入，而把精力都投入到其他地方。

在中国，饮食太发达了，你花十块钱就可以做出一道非常美味的鱼香肉丝，《舌尖上的中国》已经解释了，各个阶层的人都会用自己的方式创造美食，让自己幸福。所以中国的阶层归根到底都能获得自己的幸福。

而且这样的幸福和钱无关。

而你要往更高层级去跳跃发现中间是断层的，没有什么梦想是见识大好河山啊，去看遍世界啊，下一个选择就是买房。

而买房又是一个跟通过美食获取幸福太极端的事情。

一个很轻易获得，一个高不可攀。

一旦你拥有了房子，那么你可能很幸福，一旦你不需要房子，你也可能很幸福，但是如果你没有房子但是想要拥有房子，那么这条路上就是很辛苦。

就像高晓松说的，现在年轻人买第一套房，其实就是两种模式：一种是双方父母出钱资助，这种人基本上前途和发展被父母控股。第二种人是牺牲了太多的发展机会，典当梦想来成就一套房子。

高晓松强调不买房的同时，他一直反复说的一个词就是：在路上。这里可以看到他的价值观：行走，看遍这个世界。

这就是高晓松一个左右，我看到他对于房地产所有的观点。我们可以不认可，但是不得不承认，他过的很开心很自由。

最后，用一句他的话作为文字的收尾：我认为所有人都拥有一种创造力，他可能因为被体制压制住了，可能藏在身上没有被发现，也可能暂时还没用好，但是要坚信，每一个人都拥有一种伟大的创造力!

除了库存以外，“土地供应”问题也是两会期间房企代表以及行业代表们最为关注的话题。在两会期间，国土部部长姜大明就表示，国土资源部将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理地增加这些城市的土地供应面积。

但是有房企代表就建议要严控土地供应。建议认为，在过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面，计划性不够，由于土地过量出让，加上宏观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。建议称，去库存就要严控新土地的供应，尤其是存量过大的城市，不能再新增土地供应。

“建议严控土地供应”

全国人大代表、建业住宅集团董事长 胡葆森

胡葆森认为，去库存，肯定不是两三年的事情，会贯穿整个“十三五”，用三到五年时间，去库存就会见到效果。他指出，从2014年开始，房地产行业开始出现分化，市场开始分化，一线城市房价大幅度攀升，三四线城市急欲去库存;开发商阵营分化，强者越强，百强房企市场份额由5年前的20%多上升到40%多;产品也出现分化，带装修、度假、养老、文化地产，产品越来越丰富。

在他看来，中国房地产经过20多年的发展已经进入成熟时期，政府对市场的控制越来越成熟，百姓在选房方面越来越理性，对产品和服务的需求越来越挑剔。“由于市场的分化，一线城市房价快速上涨，三四线城市房价不但没有上涨，有的反而还在下跌。”对于房价变化，胡葆森认为，一线城市房价上涨主要是因为供求关系，房价短期由供求关系决定，一线城市没有库存，所以房价就上涨。

胡葆森分析说，过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面，计划性不够，由于土地过量出让，加上宏观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。“去库存是一个多方合力的结果，三四线城市需要时间。”胡葆森建议，在这个过程中，一要严控新土地的供应，将自己的家底缕清，尤其是存量过大的城市，不能再新增土地供应;二是要消化库存，现在政府出台了很多优惠政策，包括鼓励农民进城买房，加上契税减免等等;三是在发展生产的前提下鼓励百姓就地城镇化。

“广州可调整限购政策”

全国政协委员、星河湾集团董事长 黄文仔

过去都是比较粗犷式的发展，大多数开发商拼命开发，拼命销售。有些供应市场的产品质量很低，项目过了十年八年就很难看了。城市建筑其实是一门艺术，应该把城市建筑当作精美印刷品一样印刷出来，而精细化强调的正是这样的高品质。今年是“十三五”规划的开局之年，房地产行业今后五年应该着力平衡好供给端和需求端的关系。

前几年通过政府调控，投机性购房、炒房的需求已经被有效抑制住了。我们统计过现在购房的客户，刚性需求的占绝大部分。而当年日本房地产泡沫的时候，是全民都在炒房，大妈也在炒房。当前楼市中的投资投机性需求不到一成，仍然处在合理水平。

当前，一线城市的土地储备比较困难，而三四线城市的土地供给又过大，这类型城市库存部分去化之后，如果供应再度跟上，而消费跟不上，去库存的难度会更大。对于这类型城市的“去库存”问题，可以有“两招”解决，一招是限制土地供应，另一招则是放慢开发速度。

广州房地产库存量约1000多万平方米，大概需要七八个月才能消化完。广州消化现有库存虽然有点压力，但压力并不算很大。广州取消限购对于去库存的作用很大。广州可以考虑在除了越秀、荔湾、海珠、天河老四区之外的其他区域调整限购政策，像南沙、番禺等区域，都可以考虑放开限购。另外一方面，对于目前实行的“穗六条”限购政策，也可以考虑放宽非广州户籍购房者的购房条件限制，从目前的社保个税三年期限缩短或者取消。不过，出于防范金融风险的角度考虑，目前的房贷首付政策应该继续维持，暂时不需要调整。

“尽快制定房地产投资信托基金法”

全国人大代表、越秀集团董事长 张招兴

全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴表示，鉴于当前REITs(房地产投资信托基金)发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展，为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。

越秀集团旗下有金融、地产、交通三大主业和四家香港上市公司，其中就包括全球首只投资于内地物业的REITs——越秀房地产投资信托基金(简称“越秀房托”)。越秀房托在港上市已满十年有余。张招兴表示，经过了多次深度调研，为更好履职，他此次还准备了《中华人民共和国房地产投资信托基金法(草案)》呈全国人大参考。

国内在现行立法中涉及REITs的主要有《公司法》《信托法》《证券法》《证券投资基金法》《合伙企业法》及《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等多部法律法规，但尚未制定专门调整规范REITs的单行法律。此外，中国REITs的创设和运行涉及多个部委的职责，而多部门监管机制下难免会产生权责冲突。

“去库存要舍得降价”

全国政协委员、泰禾集团董事长 黄其森

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，眼下楼市库存主要集中于人口净流出的三四线城市，一线城市实际一房难求。去库存任务需要政府和企业双发面的努力，同时做好“加减法”。以此来长效刺激需求，而不是通过诸如“零首付”这类短期刺激达到效果。

黄其森表示，中国各城市之间的供需分化，意味着短期刺激并不能够解决中国房地产行业步入转型期的根本问题。他认为，眼下去库存政策的出发点与落脚点，还应该是促进房地产行业持续稳定健康发展。

黄其森认为，去库存不能单纯指望政府回购或单纯依赖政策救市，更为重要的是要依靠开发企业自身的力量，重新制定营销策略和开发节奏。黄其森认为，企业方面应该在价格上做“减法”，在品质上做“加法”。“降价割肉是必要的，没有了这一环节，谈去库存是不现实的。”与此同时，如果政府能在配套方面给予开发企业一定的支持，“比如加大市政投入，让小区周边配套服务更加完善等”，这样一来将会对去库存的效果有更好的保障。

与积极降价相反的是，一些地方政府出台一些较为不合理的政策，大力度运用杠杆手段，以期实现去库存目的。黄其森不赞成这样短期的政策，他认为，无论是什么样的政策手段，都应该有长远意识，考虑市场的远期健康发展，而不能只看眼前不看以后。这样的高杠杆只会让市场短暂升温引起短期暴涨，并不能从长远处解决高库存问题。

在黄其森看来，政府应该适当减低交易环节的税费与各项门槛，同时更好地完善区域基础设施配套。黄其森认为，在过去一年绝大多数房企利润率严重下滑，甚至部分企业出现亏损的情况下，与企业经营相关的税率标准应该结合实际下调。

他建议根据各地实际情况合理调整土地增值税预征率，降低企业预售阶段所得税的计税毛利率，同时还建议取消对房地产项目税的预征，以及取消房地产企业项目公司制等增加企业开发成本的规定。

三四线楼市走势呈“L”形 2019年或将回暖

全国政协委员、北京林达集团董事长 李晓林

北京、上海、深圳等超一线城市，房价与销量都在上涨，而大多数三四线城市主要还是去库存。

由于现在股市行情并不景气，其他领域看不到特别显现的投资产品，所以很多人投资房地产，造成北京、上海、深圳等特一线城市刚需、改善型需求以及投资性需求三个叠加在一起，由此造成这段时间价量齐升。与北上广深等少数几个一线城市的楼市呈现火热、价格上涨形成鲜明对比的是，目前大面积的三四线城市的楼市呈现出“冰冻”、价格续跌的态势。可以说，落实中央提出的“去库存”任务，重点应当放在三四线城市去库存。

去库存大概还需要3-5年时间，估计在2019年前后库存能消耗一部分。在2019年库存去的差不多时，以及人们的收入翻一倍的前提下，房地产行业有可能会有回暖，但现在整个房地产行情还不容乐观。去库存的政策要坚定不移地去执行。

宏观调控的手段不能太频繁，刚刚出台的一些政策是为了救市。因为大部分二三四线城市房地产还不容乐观，不要因为部分城市量价齐升而掩盖库存问题，以及需要消化的时间。实际上，这次政府工作报告中提到，针对不同城市情况政策要区别对待，对三四线城市，可以会给予一些扶持楼市的政策。而北京、上海等一线城市就要靠市场化运作。因中央政策的利好，现在三四线城市房地产应该是平了，也就是说呈L形，估计2019年会回暖起来，而特一线城市处于U形的上涨阶段。