核心二三线城市，三季度或成调控政策出台窗口期

近日，对于核心二三线城市楼市来讲，比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门、石家庄、东莞、佛山等，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“日光盘”频现，楼市成交呈现火爆态势;另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

咨询研究部总监张宏伟认为，多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

从上述“日光盘”频出的城市来看，地方政府并没有明确表态用行政手段制止，或者即使出台调控措施，政策面也较为“温和”，甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松，试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看，由于宏观经济“下行”阶段的经济增速的压力，地方政府也有苦难言的尴尬，也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此，我们也就不难理解为何上述城市“日光盘”频出。这是上述城市近期“日光盘”频现的背后的深层次原因。

此外，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“”仍然会频出。这才是合肥、南京、苏州、厦门等城市房价快速上涨与“”频出的最真实市场方面的原因。

那么，上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。咨询研究部总监张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲：

首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“”频现的状况持续，政策不得不继续从严。

其次，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策(比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。)已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“”频现的状况持续，政策不得不继续从严;二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看，上半年(土地市场与交易市场)成交量快速释放之后，比如苏州、南京等，下半年已经无太多指标上的压力，三季度成为政策收紧的“窗口期”。

第三，从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出，繁荣景象，“日光盘”和“”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

换一句话来讲，2015年“330新政”以来，大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。