荆州

要这么对付让你生气的物业公司

2016年05月10日来源:地产中国购房指南责任编辑:zhouqiqi

1. 首先我们得有这样的共识:楼盘交付后,影响房屋价值的主要内在因素,恐怕就是物业管理了。

2. 时代不一样了,选一个楼盘,要格外关注物业公司。通常品牌房企用的都是自家旗下的物业公司,不至于太差。很难说谁特别好,不能一概而论。哪怕是一个品牌,比如中海物业在广州颇有口碑,保利物业在成都做得不错,但不意味着他们在其他城市就一定能保持同样的水准。毕竟,目前物业管理这个行业标准化程度还不高,同一个品牌换一拨人就会是不同的水准。

3. 到底哪些物业公司比较好?最好还是在当地跟房地产业内人士打听打听,到底谁家的口碑比较好一些。但是,口碑再好,也不意味着会让每个人都很满意,一定还会有一些事情让你很不满意。所以,只能是相互谅解,我们作为业主要看大面,再生气也不要拒交物业费——换位思考一下,物业公司入不敷出,怎么会有持续动力替你解决问题呢?实际上,你对保安等服务人员发飙,是没有意义甚至得不偿失的。

4. 尽量买物业费贵的楼盘。再贵的物业费,跟汽车保养费比起来,还是便宜的。一个楼盘如果在交付时物业费就收得高,将来万一要把物业公司炒掉,也比较容易引进较好的物业公司。因为,你让多数业主同意提高物业费,不是一件轻松的事情;物业费太低,你想找更好的物业公司进来,那是不可能的。

5. 不要轻易炒掉楼盘交付时地产商「钦定」的物业公司,通常那都是有一定品牌的物业公司,有事的时候还能平心静气地坐下来商量。你们可能有一万个不满意,但新引进来的物业公司可能更烂。原因很简单,好的物业公司通常不太愿意中途接盘。说句不中听的话,业主和有一定品牌的物业公司处不好,更多时候是业主的问题(对物业管理行业的不理解,总以为他们赚了很多钱)。好的物业公司通常会很怕你们,所以不太愿意进来;愿意进来的,通常是野鸡物业公司。

6. 不过,现在的情况比过去好一些。像万科等物业公司,开始愿意中途接盘,比如南京有几个楼盘的业主们在炒掉原有的物业公司后,成功引进了万科物业。因为,很多大牌房企旗下的物业公司都正在搞「分拆独立上市」,他们需要独立运营、需要扩张。但是,他们在中途接盘时还是会有很多顾忌,比如炒掉上一家物业公司时过错明显在业主方的楼盘,比如原有物业费太低的楼盘。

7. 别担心物业公司赚你的钱,那是他们应得的;你需要担心的是,物业公司老是亏本,因为那是不可能持续的,只有他们赚钱才能持续做得更好。事实上,现在物业管理做得比较好的住宅楼盘,物业公司通常都是亏本的,他们通常是在写字楼物管上赚钱来平衡亏损。还有一种止损方式是:品牌房企只能每年补贴自家旗下的物业公司(而且,补贴了还不敢声张,因为若是上市公司,平白无故补贴对股东是交代不过去的,他们往往采用巧妙的方式偷偷补贴)。

8. 要鄙视那些以物业费作为购房优惠的房企(比如开盘下单免三年物业费等),那些楼盘交付时,物业服务肯定做不好。他们这么践踏「为服务买单」的理念,你怎么能指望他们旗下的物业公司能做得好呢?

9. 「为服务买单」是文明社会的一项标志。可惜,很多业主还没树立这个观念。很多地方政府也很缺这个观念,物价局老是给物业费设定单价上限,表面上在为民操心,实际上是在践踏市场经济精神,极大地阻碍了物业服务水准的提升。

10. 那些号称「羊毛出在猪身上」的所谓互联网思维物业公司,是不可信的。他们收的物业费很低甚至号称可以免费,同样是在践踏这个行业——那是不可持续的。中国真有这么一家物业公司,名声很响,而且在香港上市,但是你去打听一下,物业服务水准真是一塌糊涂。是谁就不说了,呃,总部在深圳。

11. 如果你认为物业管理仅仅只是看门的保安和扫地的保洁,那我们没有什么共同语言。再见!

12. 好的物业公司,不仅是房屋价值的保养人,更是社区文明的守护者。

13. 上述观点可能会让你不爽,你可能觉得我怎么这么替物业公司说话;但是,请平心静气多想一步,受益者最终还是你自己。

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