一季度房地产宏观数据公布，40组数据狂欢下掩盖分化真相！

一季度房地产数据公布：2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)，增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积617975万平方米，同比增长5.8%，增速比1-2月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积424041万平方米，增长4.0%。房屋新开工面积28281万平方米，增长19.2%，增速提高5.5个百分点。其中，住宅新开工面积19271

3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。

几十组数据都非常乐观，但如果仔细计算，你会发现，分化已经体现在方方面面：

首先，看库存数据，3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。

中原地产研究部统计数据显示：库存变化非常不均衡，以京沪广深、南京苏州等为代表的15个一二线城市，在3月单月库存面积3月为8645万平米。相比2月份的9116万平米环比降低了5.2%.减少就达到了470万平米。所以整体看，全国房地产市场的库存变化依然是非常不均衡。一二线城市减少，三四线增加。目前的数据并不代表去库存完成。对于市场来说，目前的主要问题甚至比之前更大。

去库存的效果更多的体现在本来库存压力就不大的一二线城市。后续三四线城市的去库存压力依然非常大。

其次，从资金情况看，1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%;利用外资18亿元，下降80.6%;自筹资金11740亿元，增长4.7%;其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

整体看，资金情况依赖的主要是定金及个人按揭增加。

第三，销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，商品房销售额18524亿元，增长54.1%。

本轮楼市复苏最重要的特征是，销售额上涨速度远远超过销售面积，这并非是价格上涨导致，更多的原因是因为，结构失衡，从成交结构看，一二线市场复苏明显导致成交单价高的比例增加。而三四线市场则变动有限。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年一季度，楼市大爆发，特别是一二线城市数据惊人。在3月楼市成交爆发影响下。一季度54城市签约总套数高达80.5万套，刷新了同期纪录。其中二线城市同比涨幅高达46.9%。而三四线城市则整体市场平稳，楼市的发展不均衡越来越明显。

第四，区域分布非常不均衡

从成交量看，东部上涨44.2%，而西部只有20.2%。

第五，土地购置面积依然为负值。同比下降11.7%

整体看，房企拿地的意愿依然很低，但是从拿地的金额看，出现了同比上涨。这些都说明了，拿地的结构变化，整体看，房企集中在一二线拿地的意愿没有变化。凸显出三四线的巨大压力。

1季度标杆房企合计拿地金额为1187.3亿，同比2015年一季度的1016亿上涨了16.8%。

整体看，在2016年一季度标杆房企集中二线城市拿地，反而在一线城市占比明显减少。

第六，1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积617975万平方米，同比增长5.8%，增速比1-2月份回落0.1个百分点

在销售全面高涨的情况下，施工总面积出现涨幅回落，整体看，市场的回暖趋势并不稳固。

整体看：

3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢，后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。

此外，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存，该类省份占比近半。但尽管政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

未来政策托底盖帽将成为新常态，一线城市有望市场降温，而二线城市将成为市场的主要热点。

一二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三四线市场依然深陷泥潭。

分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续：

2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。一线城市收紧政策将约束房价涨幅。

但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。