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三四线楼市 为何没火几年就趴窝- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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深豪宅市场现定价分化 部分项目已调低售价
当深圳的普通住宅市场因政策趋紧弥漫着浓厚的观望情绪时,豪宅市场却异军突起。深圳中原研究中心的数据显示,3月份深圳一手房豪宅共成交12.24万平方米,环比上涨37.1%,同比大涨213%,成交均价达到了81825元/平方米。其中,单套总价千万级豪宅共成交551套,在新房总成交中的占比升至10.6%。
据中国房地产报记者了解,4月新开盘的数个豪宅项目,在开发商定价合理、下调定价的情况下都有不俗表现。而坚持高于区域平均水平高定价的新项目,出现了去化不足5成,甚至购房者认筹后弃购的情况。
部分项目已调低售价
4月第二周深圳有3个豪宅项目入市,总推盘量约600套,均价在10万元/平方米以上,销售额超过60亿元,这是今年以来销售量和销售金额最大的一周。
具体来看,4月7日晚,位于南山区的深圳湾片区的华润深圳湾悦府加推36套房源,价格约13万元/平方米。来自开发商方面的数据显示当天项目成交25套、去化率约7成,销售总金额近11亿元,而该项目在去年12月底的开盘均价为13.8万元/平方米。
4月9日,位于南山区的蛇口片区的半岛城邦三期开盘,首批推出445套85平方米至229平方米的带装修房,到场人数约2000人,随后开发商加推100套房源。销售均价10.2万元/平方米,最低价近8万元/平方米,较其备案价格有所调低,更低于业界预期的12万元/平方米。其开发商南海控股有限公司在香港联交所的公告显示,半岛城邦项目截至2016年4月10日,认购套数409套,认购总金额为52亿元。
“在信贷收紧及‘深六条’调控政策的综合影响下,深圳的很多购房者目前都持观望态度。开发商本身也需要尽快回笼资金,减轻还贷压力,所以会出现像蛇口半岛城邦项目这种下调定价的情况。但开发商持续降价的可能性不大,比较常见的情况会是以折扣价消化掉一定的库存量,后续就市场情况再做价格调整。”第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌表示。
高定价项目去化不佳
或许是看到了第二周豪宅盘的抢眼表现,4月第三周也有数个豪宅盘入市。不过因为部分开发商并未过多让利,甚至出现了购房者认筹后弃购的现象。
4月12日,位于福田区的宝生Midtown项目开盘,推出125套79平方米至183平方米的现房。据开发商数据,这批房源均价8.5万元/平方米,销售了109套,去化率约9成。不过有业内人士向中国房地产报记者透露,该项目实际上去化率为6成,有部分购房者因价格过高而弃购,周边二手房的价格主要在7万至8万元/平方米。
值得注意的是,该项目其实于2013年就已经封顶,当时的区域均价为4.15万元/平方米,捂盘三年后,现在区域均价已达7.62万元/平方米。
“去年深圳楼市大热的时候,市场对于该项目预估价是8万元/平方米,8.5万元/平方米的销售均价放在现在的市场还是比较贵的。从整体区域看,目前福田区域的平均房价已经很高了,未来升值空间不大。”深圳中原地产研究中心经理王飞表示。
维持高定价导致销售去化情况不佳的项目并不止一个。
同在4月12日,位于南山区的深圳湾公馆项目开盘推出75套房源,面积区间在79平方米至113平方米。开发商方面对外宣称当天项目销售了53套,去化率7成。
但中国房地产报记者从知情人士处得知,该项目开盘当天的实际去化率不足5成,有部分购房者前期认筹却现场弃购,“客户弃够除了因为项目没有配套‘有硬伤’外,也觉得价格过高。销售均价13.8万元/平方米,最便宜的房源折后总价也超过了1000万元每套。而周边二手房的价格尚在9万至10万元/平方米。”
万科400亿元货值豪宅集中入市
尽管当前市场行情有所波动,但开发商还是看好深圳的豪宅市场,多年来扎根深圳的万科就是其中之一。
“2016年,深圳超过1500万元总价的高端住宅供货量约1000亿元,其中万科占了400亿元。今年我们会从原来的郊外项目再回到市中心,此前自万科17英里项目后万科在深圳一直没有高端项目,但从今年开始会有一系列城市核心区域的高端豪宅项目入市。”深圳万科城市公司营销总监辜庆永介绍。
据中国房地产报记者了解,万科今年要在深圳推出万科·臻系列3个豪宅产品,项目或是万科收购得来或是占有半数左右股权,项目货值在70亿至200亿元,计划在2016年6月至10月入市。“我希望万科今年推出的3个项目能和现在市场上的产品有比较大的差异化。”辜庆永表示。
深圳控股有限公司副总裁董方表示,“目前深圳供需矛盾严重,土地供应不足,住宅库存的去化周期为6.5个月,政府又在加大保障房供应力度,能成为豪宅的土地供应进一步减少。这些情况会导致未来豪宅市场供不应求的情况持续加剧,所以我对豪宅市场还是比较乐观的。”董方表示,豪宅的需求取决于深圳本身的发展,“各种经济指标都显示深圳未来发展会是向好、向上的。国家货币政策是否能够继续放松,也会影响豪宅市场。”
责任编辑: zhouqiqi
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