武汉近半数甲级写字楼“满员” 优质写字楼供不应求

近几年来，武汉写字楼市场持续火爆，租金不断上涨。但随着近期产品的大规模集中入市，写字楼供大于求成为业内普遍担忧，市场正经历从“看多”到“唱空”的转折。从市场数据来看，武汉优质写字楼的需求量依旧旺盛，并且有越来越多的品牌开发商寻求产品的创新突破。业内专家预测，武汉写字楼全新的营销模式已经到来，市场未来依然存在很大提升空间。

城市发展带动需求增长

武汉优质写字楼市场空间大

竞争迫使房企寻求突破创新

“互联网+”物业模式受青睐

近年来，中国整体经济开始进入“新常态”，但武汉经济发展速度依然保持领先。据2015年武汉国民经济数据显示，我市GDP总量在15个副省级城市位居第三，位列广州、深圳之后，超过成都、杭州、青岛。国家政策层面，武汉被列入长江经济带的重要城市，战略地位进一步巩固。仲量联行武汉分公司战略顾问部及研究部总监彭博表示：“作为中部崛起的核心力量，武汉在保持经济‘又快又好’发展的同时，也大力驱动了优质办公楼市场的发展”。

从需求角度来看，2015年写字楼市场整体需求比较旺盛，全市甲级写字楼吸纳量达到了34万方，市场空置率比较2014年下降4.6个百分点。同时，据市场统计，在武汉市11座甲级写字楼中，有近半数处于“满员”状态。这一组数据说明，全市甲级写字楼整体处于供不应求的状态。

仲量联行武汉董事总经理李杰分析称，武汉优质写字楼市场供不应求的局面已经得到缓解，但高标准、高品质，具有特色化的优质办公物业在武汉还较为，甲级办公物业在整个市场占比例偏小，与国内其他拥有成熟写字楼市场的城市相比，现阶段武汉写字楼市场结构还不协调，供应结构上还有很大的提升空间。

数据显示，2016年预计有大约30万平方米的新增供应投入市场。虽然部分新项目延迟入市，但今年武汉写字楼供应集中井喷的局面仍难以避免。加之近几个月以来，武汉多家P2P公司和小贷企业出现退租潮，不少业内人士预计，未来市场或将面临空置率上升和租金承压的局面。

在此市场背景下，今年的武汉写字楼市场竞争愈发激烈，不少品牌开发商选择对产品进行改革创新，以提高竞争力。

4月16日，位于光谷关山大道的一处甲级写字楼开盘，虽其均价达到19000元/平方米，但当天其产品几乎售罄，成为近期楼市关注的焦点。记者探访发现，该写字楼取得较高的市场热度，除了得益于其品牌品质的号召力外，还与其创新的产品规划和设计离不开关系。该项目打破传统写字楼一贯压抑、呆板、局限的形象，加入开放式社交空间，爵士吧会所、艺术空间等场所，使得该写字楼更加具备人文情怀。此外，项目还引入“互联网+”物业模式，通过其独立打造的APP平台，实现职场活动，职场社交，发现，智能门禁和停车支付等功能。

购买该写字楼产品的市民李先生表示：“现在市场上很多写字楼产品管卖不管服务，对于我们投资者来说风险太大。只有选到品质好、物业好的产品，我们的租金收益才有保障”。

业内专家分析称，在优质写字楼市场竞争日趋激烈的形势下，许多开发商运营商开始瞄准“互联网+”领域，以求站上风口寻找增长的新动力。对于未来写字楼市场的发展，写字楼不仅要将客户变为用户，还应实现“互联网+写字楼”链接、交互、社交的平台，引导产品创新转型。

写字楼市场风险机遇并存

投资者需理性别任性

武汉的写字楼产品虽然有较高的投资回报率，门槛比商铺略低，仍是住宅之外不错的投资选择。但专家提示，对个人投资者来说，投资写字楼可谓机会与风险并存，需认真考察其地理位置、商务配套等因素，注意防范风险。

目前，武汉写字楼市场，主要分布在建设大道金融街、武广、中南、武昌汉口滨江区域以及光谷，目前青山、汉阳部分区域写字楼亦有崛起之势。投资者一方面要找市场潜力大的地段，一方面还需要谨防区域供应高峰带来的风险。

交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。为此，个人投资者应关注地理位置、开发商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商务区、交通便利的地铁沿线和具有良好自然景观或人文环境的区域。而对于配套，投资者需注重产品是否符合入驻企业的发展需求，一些具备“互联网+”、“绿色节能”理念的产品更值得关注。

还需注意的是，武汉是多中心城市，城市规模大，商业区域分散，城市基础建设不够完善，写字楼良莠不齐。据统计，2016年武汉新增写字楼将有64%位于传统核心商务区外的次中心区域，中小企业和个人投资者要注意其中潜藏的风险，防范一味概念炒作。