规范中介人员执业行为 促进房产市场健康发展

【背景】

近年来，上海等一线城市的房地产市场持续升温，二手房交易也异常活跃，然而部分中介从业人员弄虚作假、违规操作、制造乱象，扰乱了房地产市场的健康发展。上海市长宁区人民法院在审理原告史万美诉德佑房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷一案中，发现该公司员工存在违规经营、假冒当事人在催告函上签名、出具不符合事实的情况说明等行为，损害了当事人的利益，扰乱了房地产市场的正常交易。为此长宁区法院向该公司发出了司法建议。

【建议】

上海市长宁区人民法院司法建议书

沪长法建〔2015〕第17号

德佑房地产经纪有限公司：

我院在审理原告史万美诉被告张玲、罗伟文及你公司、第三人巩少华房屋买卖合同纠纷一案中，发现你公司工作人员在居间过程中存在弄虚作假、违规操作的情况，不仅引发当事人的不满和不必要的诉讼，也不利于建立有序、健康的房地产交易环境，特向你公司发出司法建议。

一、基本案情

2013年1月底，你公司为原告史万美、第三人巩少华与本市长宁区荣华东道128号F幢802室房屋的权利人张玲、罗伟文就该房屋的买卖进行居间介绍。由于史万美、巩少华均非沪籍，且均属于本市限购房屋对象，在你公司员工的提议下，张玲的代理人薛清明与巩少华签订《房屋租赁合同》一份，约定由巩少华先承租该房屋一年，租金每月2.5万元，并在合同中约定“双方协商一致约定，乙方(巩少华)自签订本合同后三个月内享有优先购买权，到手价为530万元;自乙方通过德佑地产与甲方(产权人)签订房地产居间协议起，乙方之前支付于甲方的房屋租金及保证金自动转为房屋买卖居间协议定金”。签约后，巩少华向薛清明支付租房定金及租金7.5万元，后又支付租金5万元，薛清明亦将涉案房屋钥匙交给巩少华，房屋由史万美居住使用。后你公司员工在张玲未签名的情况下，持盖有你公司印章的房地产买卖居间协议，让史万美在该协议上签名。当日，史万美又向张玲转账付款租金17.5万元。在三个月的期限内，你公司未能撮合双方订立房地产买卖居间协议以及房地产买卖协议，张玲方认为三个月的优先购买期已过，拒绝与史万美方签订买卖合同。然你公司未将事实情况如实转告史万美、巩少华，并提醒其及时退还房屋。嗣后，史万美多次找你公司交涉，2013年6月20日，你公司员工假冒史万美的名义向张玲发送催告函一份，催促张玲“务必于2013年6月25日11时前往居间方就该房地产与我方按照约定的买卖条件签订房地产买卖居间协议”。2014年12月初，史万美交出房屋钥匙，同月22日，中介人员何胜、马开华签署情况说明，主要内容为：“张玲收取史万美购房意向金12.5万元，后期补大定(定金)17.5万元。嗣后房东不配合履行相关义务，并拒绝返还定金。”史万美因此提起本案诉讼。

二、存在问题

1.违规经营。在明知购房人史万美、巩少华均非沪籍且属于本市限购房屋对象、房屋买卖存在政策性障碍的情况下，你公司员工仍为双方就涉案房屋的买卖进行居间介绍，违反了上海市房地产交易限购令的规定，也必然会引起法律纠纷。

2.假冒当事人在催告函上签名。你公司寄出的签有史万美名字的催告函，经司法鉴定确认不是史万美本人所为，也无证据证明你公司得到了史万美的授权，这是一种侵权行为，严重违背了职业道德操守。

3.出具不符合事实的情况说明。事后，你公司员工为应付史万美的不满，向其出具不符合事实的情况说明，误导当事人，有违诚实信用的原则。

三、建议

针对上述问题，为维护房地产市场的健康发展，保障当事人的合法权益，规范企业的经营活动，避免无谓的诉讼，特向你公司提出如下建议：

1.严格守法经营，强化企业尊崇法律的意识，教育员工在法律法规的框架内合法经营，不钻法律空子，维护企业的形象。

2.以案析法，全面加强对员工的职业道德教育，杜绝弄虚作假、侵害当事人合法权益的事件。

3.对员工进行一次舆情、危机等处置能力的培训，以真诚、友善的态度接待好当事人，实事求是，不应付，不忽悠，解决实际问题。

以上建议请你公司认真对待，完善内部管理及相关整改举措，并在收到本建议后30日内将处理结果函告我院。

二○一五年十一月十八日

【效果】

德佑房地产经纪有限公司收到司法建议后，非常重视，多次组织研究、认真整改，并向法院复函反馈整改措施：

一是对史万美与张玲房屋买卖合同纠纷一案的相关员工进行了严肃的批评，并根据公司规定对其进行了处分。

二是积极与原告史万美沟通、协调，已与其达成和解，并给予其一定的补偿费用。

三是在公司内部发布公告严肃重申，全体员工必须严格守法经营、诚信履约，严格遵守法律法规及房地产市场的其他相关管理规定。

四是加强员工教育，对员工开展岗位专业知识培训，包括房地产行业知识、房地产中介业务知识、相关政策及法律法规等，提高员工专业度，提升公司整体素质。