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受营改增政策影响二手房挂牌价下跌老小区物业费低、维修费用高,物业公司不涨物业费难保服务质量,要涨物业费又遭业主反对,如何走出困境?记者昨日获悉,武昌区宝安花园小区业委会主任马豹子辞职开物业公司接管小区,半年多来通过降低物业费、提高服务质量,使小区初步走出恶性循环。
宝安花园陷物业恶性循环
业委会主任辞职办物业
宝安花园是武昌南湖片区较早的商品房小区,近年来物业管理每况愈下。马豹子回忆说,原因是小区物业费只有0.8元/平方米,物业公司无利可图,就降低服务质量,引发业主不满,物业费缴交率只有40%,进一步陷入困境,小区由此陷入恶性循环。
怎样摆脱困境?和很多小区一样,物业公司提出物业费涨到1.2元/平方米,并且小区一年30多万公共收益全部归物业公司。物业公司欲大幅提价和占用公共收益遭到业主们反对,去年10月,物业公司撤出小区。
谁来接手呢?小区业委会四处联系接盘物业,有的提出涨物业费,有的不涨物业费但保安保洁等服务要下降,这都是业主们不能接受的。马豹子想,真的就没有办法解决老小区的恶性循环了吗?他有了个大胆决定,辞去业委会主任,组建物业公司,亲身试试这个“烫手山芋”。
经过竞标,前业委会主任马豹子开的物业公司接管了宝安花园。
服务质量提升 物业费反而下降
业主物业费收缴率提升近一倍
“主人变仆人”,马豹子深知业主与物业之间矛盾焦点:业主觉得物业只管收钱不管服务,物业认为自己做了很多事业主却不交钱。马豹子认为,其中内因是物业服务没有实现“质价相符”,由此,他的物业公司接管后,在这两方面展开探索。
首先是物业费降到0.7元/平方米,马豹子说,虽然物业确实成本高、收费低,物业费不到1元/平方米铁定亏本,但是目前在小区物业服务得不到业主认可的情况下,涨物业费会适得其反,引发更多业主拒交物业费。
马豹子说,物业公司要生存,只有先提高服务质量,而不是先提高物业费。马豹子担任业委会主任时,代表业主们反映最多的是小区路面积水和门禁失灵问题,物业公司怕花钱一直都没有能解决,引发很多业主拒交物业费。马豹子的物业公司接管后,就自行垫付数万元,先行解决这两大难题,获得了业主好评。业主刘先生说,这半年多来,物业公司做了不少事,比上一任公司好不少。
业主满意度提高,随之而来的是物业费缴交率提升。昨日,马豹子查账发现,半年时间,物业费收缴率已经从40%多上升到70%多,缓解了公司生存压力,初步走出恶性循环。
公共收益收支每月公示
业委会集体表决
虽然这半年多小区物业服务有所提升,但是一些业主对马豹子从业委会主任变为物业公司老板还是担心:他们之间这么熟,会不会“串通”一气,损害小区业主们公共利益?
小区新任业委会主任潘先生说,如果物业公司与业委会“串通”,最主要是在公共收益收支上不公开透明谋私利。因此业委会与马豹子“约法三章”:小区公共收益由以前物业说了算转为业委会管理;物业公司要动用公共收益维修必须提交书面申请,经业委会集体比价审核后才可施工;小区每个月3万多元的公共收益每笔收支情况必须按月公示。
“公共收益每笔有账可查,每月公示,从制度上防范串通可能。”潘先生说。业委会除了代表业主监督物业公司工作,还要相互配合形成合力,每周一双方都会举行工作会议,物业公司汇报工作计划,只要是合理的开支,业委会集体决议基本会支持,由此解决了小区电梯维修等老大难问题。
“物业本来就是微利行业,不要指望着赚大钱。”马豹子说,计划在3年实现保本经营,5年实现10%—20%微利。从半年实行情况来看,这个计划有望实现。
责任编辑: zhouqiqi
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