企业出售自有房产别忘了土地增值税

企业在出售自有房产前，都会测算房子买卖的税负。许多企业对土地增值税怎么交纳不清楚，乃至疏忽了这项最重要的税种。土地增值税的相关规则有哪些呢?

土地增值税交税义务人

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，为土地增值税的交税义务人。

纳税对象及核算方法

土地增值税的纳税对象是转让房地产所获得的增值额。增值额就是交税人转让房地产获得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规则的扣除项目金额后的余额。按增值额的多少对应四级差率累进税率，核算土地增值税。

土地增值税收入的断定

交税人转让房地产获得的收入，包含钱银收入、什物收入和其他收入。营改增后，交税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。

哪些归于扣除项目

扣除项目包含：获得土地使用权所付出的金额、房子及建筑物的评价价格(或许置办价格)、与转让房地产有关的税金(包含获得房子时交纳的契税)。供给评价陈述的，能够一起扣除评价费用。

特别提示

1.房子及建筑物的评价价格，需依据《北京市土地增值税扣除项目技能指引(旧房及建筑物评价)》要求，由评价组织出具评价陈述，并经税务机关承认。

2.置办价格是指购房发票所载金额。请注意，只能是发票所载金额，其他凭据是不能作为扣除依据的。一起从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算，购买年度的断定标准是首张购房发票所载日期。

土地增值税核算

第一步：核算增值额：增值额=收入-扣除项目

第二步：核算增值额占扣除项目金额的份额：份额=增值额÷扣除项目金额

第三步：核算税额：

增值额占扣除项目金额的份额≤50%时，税额=增值额×30%

50%

100%

增值额占扣除项目金额的份额>200%时，税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

举例：某企业2017年5月转让一套北京市内房子，该房子本次转让不含增值税价格为500万元，该房子是以200万元价格置办的(购房发票所载时刻为2014年4月)，本次转让房子有关的税金8.11万元(包含城市保护建造税、教育费附加、当地教育费附加、本次买卖合同印花税、置办本房产时交纳的契税)。

在本例中，因为房子置办时刻为2014年4月，至转让时现已持有3年，能够每年加计扣除置办价格的5%，即：加计扣除金额=200×5%×3=30

本例中，归于扣除项目金额的包含：置办价格200万元，本次转让房子有关的税金8.11万元和加计扣除金额30万元，总计238.11万元。

然后按照上述核算步骤核算，即可得出税额为95.23万元。