荆州楼市2019年将何去何从？“量平价稳”将成趋势

2018年,荆州楼市依然面临明显的“调控年”，荆州楼市调控延续了2017年的基调，重视长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题;同时注重边调边治理，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。

这一年，荆州房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。在剥离投机属性之后，住宅的居住属性被充分强化，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。

就当前荆州楼市发展状况看，降温已经明确体现。而展望2019年，机可失，时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年，需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

预期明显转变

由于市场预期已经明显转变，对于未来一年，中国指数研究院认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压。

政策还会延续，房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石，房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切，换言之，楼市将进入横盘时代。

就调控趋势而言，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求的限制政策有望出现松动，总体依然会体现“房住不炒”，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

尽管“稳定”已成共识，但业内对“量价”预测并不一致。一线城市供应明显增加而房价预期松动，预计成交量受低基数影响低位回升，而价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

2019年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间，比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右，其它指标大多在个位数以内，比如销售面积将进入正负3%区间，房企到位资金将接近3%，银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。因此，就房企而言，欧阳捷认为，固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的，因为土地供应接近零增长，房价又被按住，无量无价（的增长），而三四线城市面广量大，依然可以找到市场增长机会。

城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。