武汉楼市重启，“流量第一城”复苏

 “冰封”68天后，武汉楼市终于开始缓慢复苏。

  据武汉市房管局数据，封城后，武汉楼市连续68天新房零成交，直到3月30日，单日新房成交才破零。进入4月，武汉楼市暖意渐显，3日、4日新建住宅单日成交量均突破130套。自恢复之日到4月13日，武汉商品住房已成交1122套。

  “售楼处几乎都开了，多为预约式接待。”武汉当地中介小王告诉第一财经，有房企安排车辆对点接送，但购房者需提前预约，售楼处控制人数。多家开发商表示，武汉区域项目已进入复工复产阶段，售楼处报批后有序开放，工地工人陆续到岗。

  尽管房地产市场正逐步恢复，但中介小王坦言，实地看房的人不多，多数购房者仍选择暂时线上观望。行业机构预计，2020年，武汉及湖北商品住宅市场销售规模较去年会下降三四成。对这座中国楼市“流量第一城”来说，疫情后的市场恢复还需时日。

  房企重整开业

  疫情发生前，武汉是中国楼市炙手可热的“流量第一城”。

  官方数据显示，2019年，武汉共成交一手房24.2万套，销售面积2625.28万平方米，存量房成交10.6万套，成交面积1072.54万平方米，累计34.8万套，这一体量超过北上广深。卖地规模超过千亿，排在北京之前。

  但突如其来的疫情，让楼市的繁荣戛然而止。

  合富研究院高级分析师殷一戌称，由于封城时间较晚，1月武汉市场受影响较小，当月商品住宅批下117万平方米预售，新增9900套。封城后，房产中介、土拍等经济活动全面暂停，无土拍、零预售、商品房零备案的状态一直持续到3月24日。

  重仓武汉的房企首当其冲。保利置业(00119.HK)管理层此前表示，集团在武汉有192万平方米土地储备，占总土储的9%，今年武汉推货量50亿左右，比原计划少了一半。

  4月8日零点，横亘在武汉与外界间的隔膜打开，离汉通道管控措施解除。经历严冬后，这座城市开始自我修复。

  当天，美好置业(000667.SZ)在向武汉相关主管部门上报营销中心开放方案、报备审批后，美好长江首玺、美好香域花境等多个营销中心恢复开放。集团武汉区域市场营销负责人李鑫说，公司对营销中心进行全方位消毒，案场工作人员全部核酸检测阴性后上岗。

  保利地产(600048.SH)湖北公司多个在建项目获得复工批复，保利庭瑞•阅江台、保利星河九洲、保利香颂等项目营销中心也于当日开放。为保障复工员工健康安全，集团同样对所有在岗员工进行新型冠状病毒检测，参检人员报告均为健康。

  碧桂园(02007.HK)湖北区域相关负责人告诉第一财经，集团武汉区域平台公司及32个项目已进入全面复工阶段，在售项目售楼处均已开放,超过80%员工返岗,工地工人陆续到岗中;碧桂园湖北正推进在武汉、咸宁、鄂州、宜昌、恩施等多地共102个项目的复工复产。

  美的置业(03990.HK)相关负责人也表示，集团华中区域武汉公司经相关部门批准，手续齐全，于2020年4月3日全体员工复工，员工经核酸检测全部为阴性。目前，集团在武汉的项目如美的·雅居乐云筑、美的君兰半岛展厅均已开放。

  自3月31日恢复发放预售证以来，武汉已有至少9个项目获批预售证，包括孔雀城问津兰亭、恒大科技旅游城、恒大时代新城、东方城三期、新力城和恒大常青花园等。4月底前，武汉约有15个楼盘有入市、开盘计划。

  新开盘项目中，多个为中国恒大(03333.HK)旗下项目，第一财经记者了解到，上述项目已申请开放售楼处，但还未正式蓄客，开盘计划有待确定。目前，恒大武汉区域员工复工率100%，且均已进行核酸和抗体检测，根据健康码和体温检测进行人员出入管理。

  回暖仍需时日

  尽管处于疫情中心，但多家开发商表示看好武汉楼市前景。较早前的业绩会发布会上，越秀地产(00123.HK)管理层称：“未来将继续看好武汉在华中地区的重要战略地位，依然作为公司重要的投资方向。”

  3月31日上午，武汉出让10宗地块，7宗为住宅和商服用地。两内，7宗地块被金茂、龙湖、武汉地产集团等房企拿下，其中，P(2020)004号由武汉市轨道交通建设有限公司以13.87亿元竞得，楼面地价3656.43元/平方米，溢价率24.72%。

  4月8日解封首日，融创中国(01918.HK)董事局主席孙宏斌来到武汉,同武汉地产集团与黄陂区签约“融创·武地·长江文旅城”项目投资建设合作协议，涉及文化旅游、会议会展、酒店运营等多个领域。作为重仓武汉的房企之一，去年,融创已在武汉布局20个项目。

  “武汉楼市投资端始终没有冷下来。” 同策集团首席分析师张宏伟认为，疫情对武汉经济与楼市的影响是阶段性的，尽管当前疫情影响流动人口变化，但从中长期来看，武汉仍是中国最具活力的城市之一。

  从人口指标看，武汉人口吸附力排在全国前列。2019年，全国新增常住人口超过武汉的只有7个，剩余大中城市人口增量大部分未超过10万。截至2019年末，武汉市常住人口1121.20万人，比2018年末增加13.1万人，城镇化率80.49%。

  张宏伟认为，武汉经济基础及基本面较好，未来仍然有增长空间;从中长期来看，良好的教育资源、后期医疗资源的投入、户籍人才新政等将加速人口向武汉集聚，楼市需求基本面有保障。

  不过，疫情对武汉楼市的冲击难以快速消弭。张宏伟称，短期内来看，武汉楼市基本还是以“线上销售”为主，行业资金面的紧张状况并未改变。二季度是“以价换量”保流量销量的阶段，预计三季度销售回款正常，四季度楼市企稳。

  殷一戌认为，尽管武汉楼市容量较大，但中短期流动人口、新武汉人进不来，供需基本面变化，需要跟城市经济一起恢复。

  有调研数据显示，全国范围19%的潜在购房者因疫情取消今年置业计划，湖北潜在购房者“弃购”比例更高，达22%，“部分购房者受疫情影响收入明显滑坡，因此调整乃至取消置业计划;疫情也对购房者心理产生负面影响，市场观望情绪加重，入市信心不足。”

  “降价在所难免，二手领跌，一手跟进，彻底改变一二手倒挂状态。” 殷一戌对市场走势分析称，例如某TOP3房企在武汉真实降价超过10%，市中心个别楼盘降15%。武汉中介也对记者表示，有楼盘之前均价19500元/平方米，目前均价已降至17000元/平方米。

  殷一戌还称，疫情对商办经营性资产打击较大，出现闭店降价免租的情况，供应过剩叠加疫情，今年会相对困难。“目前武汉存量商业530万平方米，预期今年新增供应减半至30万方，招商压力明显;甲级写字楼租金将延续下跌趋势，预期跌幅最高达5%。” 第一太平戴维斯称。