深圳楼市真的可以永远魔幻上涨吗？

       多年以来，谈中国楼市都是一个令人伤感的话题，而如果再把全国楼市放到地方城市，那谈深圳楼市就更伤感了。

  与疫情冲击下的全球性大萧条相比，“热”的深圳楼市吸引了全体民众的关注。在国内国外经济压力持续不见底的疫状下，深圳楼市真的能独善其身持续魔幻上涨吗?是否再来个2015年-2016年的翻倍上涨?或者换个角度，从中长周期的角度，房价上涨的动能将在多大程度上消灭有着“中国硅谷”之名的原有产业基础?尤其是以ICT产业为基础的固有优势。

  不管是官方数据，还是民间共识，2020年以来深圳的房价上涨已经位居全国首位了，我们甚至可以不夸张地说，全球疫情冲击下，深圳的房价上涨已经位居全球顶列。

  1.

  4月16日，国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳二手房价涨幅时隔两年再度成为全国第一，二手房价格同比上涨9.7%。

  中国人民银行深圳市中心支行披露的数据显示，3月末，深圳市人民币贷款余额59156.11亿元，同比增长16.1%，增速远远高于全国平均水平。2020年一季度，深圳市住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款增加544.93亿元。

  市场机构的数据也验证了深圳楼市的“火焰高”。仅以3月份为例，贝壳研究院数据显示，3月深圳全市新房网签4224套(含商业)，环比增长153.8%;住宅3152套，环比增长279.8%。

  一个朋友最近就讲了其身边熟人的深圳“买房记”。“800万资金原本2月份买，但稍微晚了几天，价格就持续高攀，后来想等着价格再降一点，但从此就一直涨涨涨，原本800万可以买得起的房子眼下变成了1000万，这钱还是买不起，最终没买成。”

  从宏观到微观，深圳楼市吸引了所有人的目光。买不起的望房兴叹，买得起的见证人类房价上涨的步伐，没有最快，只有更快。

  虽然今年以来部分城市放松调控的节奏有所加快，但在中央坚持数年的“房住不炒”的总定力之下，深圳房价上涨之快无疑从各方面对监管机构及社会舆论都不是个好消息。

  4月20日，中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知，紧急要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查。一时风声鹤唳。

  自此之后，监管机构从对深圳楼市的关注度至今不减，从银保监会到深圳市银保监局以及深圳市其他部门，纷纷表态，由此可见官方层面对深圳楼市的迅猛上涨压力不小。

  而在此之前，深圳楼市还诞生了另一种奇闻怪相——百万“喝茶费”，也着实令人震惊。穷人无法想象的是，连房子都没看，竟然需要交一百万的看房费来抢占资源?很显然，除了楼市有如此魔力，你找不到任何一个产业存在这样的市场交易。

  为此，深圳市宝安区住建局4月初就发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

  2.

  深圳楼市的疯狂是穷人所无法想象的。当然，必须要承认的是，“畸形”的上涨曲线也依然是市场的逻辑，说明需求旺盛，不管是刚需，还是投资性需求。

  股神巴菲特说，只有在潮水退去时,才知道谁一直在裸泳。争论多年的房地产泡沫问题，至少在现阶段深圳楼市表现上，一没破，二仍继续涨。 不管你喜不喜欢，它都在那里。

  看好者会有一大推理由：比如粤港澳大湾区，社会主义先行示范区，人口净流入，供过于求，“港损深荣”，中国传统观念租不如买。

  看空者也会有一大堆理由：深圳的接盘侠可以持续几波?当所有深圳有钱人都买几套房后?穷人不管那一波都买不起，谁接盘?深圳产业空心化越发严重，以后只靠房地产和金融产业吗?

  价格是市场供需博弈的结果，天下没有永远只涨不跌的产业。2015年-2016年上涨，深圳市彻底消灭了5万元以上的新房价。四五年前的上涨，深圳人太记忆尤深。

  经济学者、深圳市人大代表金心异在2015年深圳两会时表示：“有哪个城市有什么企业能够承受短短一年之内房价上涨一倍?这样一个巨大的冲击，市政府工作报告完全没有提及，也没有任何应对之策，这样的成本急剧抬升会对深圳既有的产业带来怎样的影响?没有人研究这些问题。”

  这位曾获得过广东省委省政府征文一等奖、两度参加时任中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋座谈会的金代表，在一篇《深圳最大的危机是产业空心化》文章中详细说明了高房价对深圳的极大负作用。

  3.

  深圳楼市这波还会重蹈2015年翻倍上涨吗?

  其一，在当前深圳新楼盘以近消灭了6万、7万/平米的价格高地上，年薪10万-30万左右的白领或金领阶层一定望尘莫及，假如不通过金融机构加高杠杆，而通过日常薪水来买的话，几乎是半生难求。

  也就是说，中产要么此前几波已经买了，要么现在更买不起，再加上经济环境的巨大不确定性，在工作都可能朝夕不保的情况下，买的动力一定不大。

  比如，北京大学光华管理学院与智联招聘的最近公布的数据显示，招聘职位数2020年第一季度相对于2019年同期下降了27.8%，招聘人数同比下降了26.8%。无论是招聘职位数还是招聘人数，在此次新冠疫情下，都下降了较大的比例。

  其二，深圳的经济环境还能支撑下持续的房价暴涨吗?

  这里面有两个因素。一方面，房价上涨不仅仅增加了购房者的成本，更关键的是，房价的上涨多年来的实践证明，这是社会综合成本上涨的最大动力，其涵盖了消费、商业租金、工厂租金等全社会领域，其成本的提升不言而喻。

  2015-2016那波暴涨之后没多久，深圳大学经管学院一位教授告诉我：“深大当时准备招聘一位国际上的会计学教授，但开出的薪资不具吸引力，最后被武汉大学所聘用。”换句话说，高房价的溢出效应，对每个人，甚至路边的小商摊都巨大的。

  毕竟，行业或教授的薪水待遇，各地相差不大，而房价的巨大差异，直接将导致人才需要考虑留在某个城市的经济成本。

  另一方面，高房价深圳产业的溢出效应相当巨大。深圳在全国，乃至全球，最大的优势莫过于庞大的ICT产业，包括富士康的苹果系、比亚迪(手机组装)、华为、中兴通讯、TCL等。

  但近些年，深圳ICT产业的外溢与外迁效应非常凸出，由这些头部企业所带动的全产业链外出早已成为事实。非常明显的案例就是华为，华为原来在深圳总部有8万人，8万人有7万人是研发人员，现在深圳总部只剩下了4万人，就是说至少有4万研发人员已经搬出深圳，大都去了东莞松山湖。

  虽然华为名义上全球总部仍然是“深圳”，但其实际研发与最大的手机工厂地，早已去了东莞。2019年，华为手机销售额达到8588亿元人民币，这其中绝大多数工业产值来自于东莞。而另一件值得思考的事是，华为极为重视的半导体品牌海思也把总部放到了上海。

  2015年之后，全深圳人看到的现象就是，连销售额以及利润率都极高的华为，都无法承受深圳的高房价了，除了搬离到东莞后，华为还开始了在武汉、西安等各地的布局。

  “高房价对华为是切肤之痛，一方面深圳没有给予华为的土地资源(比如外界都清楚的坂田科技城项目夭折);另一方面华为历来的工作精神需要吃苦耐劳，需要加班，也就是说，招聘上更喜欢招家庭条件一般的员工，所以，而一旦深圳房价持续暴涨，连华为的研发工程师都看不到希望，员工积极性与未来发展无疑也受影响。”一位熟悉华为文化的朋友私下里这样谈到。

  2016年5月，任正非对外公开表示，高土地价格，高房价，已经导致了生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降。

  任正非谈到：140年前，世界的中心在匹兹堡，有钢铁。70年前，世界的中心在底特律，有汽车。现在，世界的中心在哪里?不知道，会分散化，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。

  4.

  当高房价已经深刻影响并冲击到各行各业时，大多数企业都选择了用脚投票。或者我们追问一句，连华为都无法承受深圳的高房价时?还有哪些制造类企业可以承受?(当然，金融或类P2P类型的企业是另一种业态)

  富士康早就把生产基地放到了郑州、越南等地，中兴通讯选择了在河源建厂，即便是以数据见长的腾讯也开始把大数据业务往重庆、长沙等地放。当然，还有一个因素对深圳的ICT产业也是致命，即中美博弈以及表现出越发的脱钩脱链，相比国际政治层面的不可控，深圳高房价恐怕是罪魁祸首。

  疲弱的制造业已经表现在深圳官方数据上：2018年,深圳全市规模以上工业增加值9109.54亿元,增长9.5%;2019年，深圳规模以上工业增加值增长仅为4.7%。数据对比上，2019年近乎腰斩过半。

  4月26日，深圳市统计局发布的数据显示，今年一季度，深圳市生产总值为5785.6亿元，同比下降6.6%。其中，第一产业增加值为5.21亿元，下降9.8%;第二产业增加值为1929.8亿元，下降14.1%;第三产业增加值为3850.58亿元，下降1.8%。在固定资产投资中，基础设施投资下降21.4%，工业投资下降22.7%，其中工业技术改造投资下降34%。民间投资下降19%。

  疫情冲击下的深圳工业数据显然一片悲观。

  当然，客观来看，不能说深圳市官方没有意识到高房价的益处效应。2019年12月18日，深圳召开了史上最大力度的“招商大会”，一次性梳理30平方公里的产业用地面向全球招商，其重心仍是是要发展生物医药、新型显示、集成电路、5G等重点领域，说明官方仍意识到要保制造业，保实体经济。

  某种意义上，深圳制造业与深圳高房价存在二选一的答案。用一句观察深圳多年的经济产业界人士的话说：“十几年前，深圳还可以自豪地说，我们有电子信息产业，有一些制造业优势，不弱于长三角，但近年来，我们自己都说不出口，我们有的，别人也有，甚至别人的优势都比深圳强。”