【实用】房产新政后，哪些违约可以“被原谅”

沪九条应声落地，二套房首付提至7成，非户籍家庭需连续缴满5年税或社保。新政出台后，贷款、交易、限购、违约事件增多。那么，哪些违约可以“被原谅”?

来看看新政出台后的四个典型案例分析：

〓五年限购〓

‖3月社保已经满两年，刚刚签订了买卖合同，但是限购政策出台以后，非沪籍的社保缴押年限必须要连续5年，失去了购房资格，这样的违约算谁的呢?

爱屋吉屋上海顾问律师缪闯

‖ 国家宏观政策，导致了房地产买卖的纠纷。在2010年，上海高院出过一个统一解释，这个解释的基本原则是，如果你是因为政策的原因，导致你失去这个购房的资格。但是，已经签订了定金协议或者是买卖协议，可以根据合同法上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

爱屋吉屋交易部总监杨晗靓建议

‖ 如果卖家不愿意退还已经支付的定金，坚持认为是买家违约，建议通过司法途径来要回定金，因为这是不可抗力因素造成的。

〓 提前网签〓

今年4月社保已经满2年，新政之前已经提交了网签约定4月份交易。新政之后，因为五年的社保被限购，这算不算违约?

爱屋吉屋交易部总监杨晗靓建议

房东在知道这个情况的同时，给买家签了合同，是违反政策规定，这不受法律保护，建议的解决方案有两个：

‖ 双方等到买家连续交满5年以后再去办理过户，至于5年以后的政策会怎样，现在谁也不能确定。

‖双方和平解约，协商解约。

〓 首付不够〓

‖ 打算购买新房，但是父母的房产证上有子女的名字，新政下来之后，新房只能贷三成，无力支付的情况下违约，需要承担责任吗?

爱屋吉屋上海法律顾问缪闯说

‖ 因为银行贷款成数减少，买家要求解除合同，这一般很难得到法院支持。合同条款里明确有约定贷款不足，可以解除合同的话，这当然可以解除，但如果合同条款里明确约定，贷款不足买家要用现金部分补足的话，这当然不能解约。

〓 卖房后失去买卖资格 〓

‖ 刚刚和下家签订了买卖合同，新政出台之后，失去了买房的资格。如果卖掉了旧房，却没有资格买新房，那么现在单方面违约的话，会承担什么样的责任呢?

‖ 若卖方因为政策调整，导致无法再购进新房，与本次签订的买卖合同是没有直接关联，因此这个卖家是不享有“依据情势变更原则具有解除合同"的权利，如果是拒绝继续履行合同的话则构成违约。

给3月24日前已经网签，但现在合同细则需要修改的买家建议：

若双方需要修改合同条款，建议大家，已经网签的合同尽量不要去修改。而是另外签署补充协议，这样不会影响你的后续正常交易手续。