上一篇
荆州买房小知识:买房几成首付最划算?下一篇
荆州买房小知识|商业用房年限是多少购买商铺除了要看位置,看商圈,看门头,看商铺的形势,有什么金融属性,最终决定要你不要买的因素,只有一个,那就是价格,因为价格关乎收益率的回报时间,价格也关系到自己的腰包,承受能力,未来的承受能力等等,那么,很多业主就想知道,开发商的商铺定价都有哪些策略和规律,在什么时间上购买商铺,是最佳选择呢?
商铺的定价,对开发商来讲,就是一个游戏规则,利润最大化,在利润最大化的前提下,和购买商铺的业主,在各个方面的周旋,不论是以租代售,还是大品牌入住,还是引入知名运营管理公司,还是返祖也好,都只是开发商手里的一个个工具,他妈的目的很简单,就是让你相信他们,这个商铺是值这么多钱的,你下单购买,就达到他们的目的了,这到了这些底牌,购买商铺就简单了;
第一:社区商铺开发商定价,都有那些策略呢?
这里有一个认识差别,开发商认为的和购买人认为的价格有偏差,开发商理论上更多的知道一个城市的规划,项目周边未来会是一个什么格局,自己楼盘的定位是什么,他们在定价的时候,就会把这些因素糅合进去,而购买房子的业主,却对这些一无所知;
开发商卖商铺,特别是社区商铺,买的都是未来的价格,也就是说,卖的是三年后的价格;
三年后,这些商铺的真实价格,才有可能是这样的一个价格;
但是,开发商们也许知道,也许不知道,一个城市的商业泡沫有多大,商铺存量有多大,但是住宅配套的商铺,基本上是合理的,开发商卖三年后的价格,也就毋庸置疑了,这个价格值不值得买,要看自己的判断了;
商铺一般都比较难卖,可以和开发商好好的谈一下价格的优惠,还是很有必要的;
第二:商场,写字楼,酒店这类产权式的商业房,开发商怎么定价?
往往一个区域的成熟商业房的价格,是没有新开发的商业房价格高的,为什么会这样,不合理,但是往往定价,实际售价,合同售价,都是会有很多插边球在里面的,这么理解呢?
这些楼盘的定价,需要精确测算,优惠多少,标价多少,合同价怎么写,都是有章程的,在很多事情上可以打马虎眼;
这里特别提到返祖,这个事情不可信,为什么这么说呢?
一是前三年返祖,给你抵扣房价,这就是一个优惠,写合同的时候,也会按照优惠后的给你写,这怎么叫做返祖,而叫做优惠,这种优惠是提前算计好的,这就让人匪夷所思了吧?
二是三年后的返祖按照一个比例给你,签订协议,这个协议你见过吗,怎么承诺的,拿什么来保障?
掰着5个手指头算来算去,这个协议没有保障的,可能会和你说,我们自持多大多大面积,也可以理解一方面,但是没有保障,没有保障就意味着是一种空话,不可信;
三是返祖比例超过8%的都是忽悠人,为什么呢?
国内的商业环境,网购,新商业的变革,一个一个接憧而来,能说自己做到8%的收益率,那简直是笑话,需要很雄厚的实力,万达都不敢保证这个收益率,因为收益率一定和房子售价挂钩,开发商能设计出这么高的收益率,早就蛊惑亲戚朋友来买了;
商业的规则就没搞清楚,怎么设计商业收益,对不对?
商铺的年收益率8%的时候,年出租价格就是总房价的十二分之一,开发商设计的房价是什么价格,和房租比例能这么协调吗?
还有,就是租金这么高,做生意的人能不能承担得起,生意的毛利率在多少才可能支撑,背后的这些商业逻辑想过没有,税负多重,员工工资有多重,要不要装修,需要投资多少,回报时间多久,什么行业,什么样的毛利率可以支撑这样的支出呢?
更多荆州房产相关信息,请关注荆州楼盘网,荆州买房问题,荆州新房信息,尽在掌握。
责任编辑: jingzhouadmin
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
超强买房攻略!纳海翡丽在售户型有哪些?真实情
2新房速递荆州区品质楼盘碧桂园星樾、海伦堡
3超强买房攻略!世茂长投云筑滨江在售户型有哪
4买房早知道|荆州平均房价降了吗?人气好房有
5买房荆州世茂长投云锦位置如何?商业繁华吗?
6买房早知道|荆州平均房价跌了吗?哪些楼盘值
7热门房源清能·学府花园物业公司是哪家?周边
8好房不错过荆州在售楼盘碧桂园星樾、海伦堡
9买房不用愁|曲池东院在售户型有哪些?带你沉
10买房|眼下荆州哪个区房价最高?人气好房有哪
超强买房攻略!纳海翡丽在售户型有哪些?真实情况揭秘
2023-11-27 14:00:20
新房速递荆州区品质楼盘碧桂园星樾、海伦堡玖悦府谁是明智之选
超强买房攻略!世茂长投云筑滨江在售户型有哪些?真实评测来了
买房荆州世茂长投云锦位置如何?商业繁华吗?
买房早知道|荆州平均房价降了吗?人气好房有哪些?
沙市区入门级两室推荐,看这一篇就够了
收藏!荆州9月6000-8000元/㎡的热门楼盘
荣膺双誉!荆江之星再获行业权威认可,硬核实力拉满
荆州有哪些热门的楼盘?价格、配套怎么样?
怎么买房?荆州区这些热门楼盘值得你拥有
超强买房攻略!纳海翡丽在售户型有哪些?真实情况揭秘
新房速递荆州区品质楼盘碧桂园星樾、海伦堡玖悦府谁是明智之选
超强买房攻略!世茂长投云筑滨江在售户型有哪些?真实评测来了
买房早知道|荆州平均房价降了吗?人气好房有哪些?
买房荆州世茂长投云锦位置如何?商业繁华吗?